QUY ĐỊNH MỚI VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THÁNG 3/2022

Hiện nay, thị trường kinh doanh bất động sản đang được quan tâm nhiều, để tránh tình trạng các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản không đúng quy định. Ngày 6/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ 1/3/2022. Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Nhằm giúp tổ chức, cá nhân nắm rõ và kịp thời các quy định, các điều kiện mà pháp luật quy định, EMC đã tổng hợp các ý chính, các quy định mới, cụ thể như sau:

1. Kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin. 
   Tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). 
   Các thông tin cần công khai bao gồm:
   • Thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật). 
   • Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể: 
     • Loại bất động sản; 
     • Vị trí bất động sản;
     • Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
     • Quy mô của bất động sản;
     • Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
     • Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
     • Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
     • Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
     • Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
   • Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
   • Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
      
2. Bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 
   Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP (mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng). Mặc dù đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định nhưng Nghị định đã bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản, cụ thể khoản 2 Điều 4 của Nghị định quy định: “Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”
3. Bổ sung Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.
   Việc chuyển nhượng nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì phải đảm bảo các điều kiện sau đây: 
   • Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
   • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); 
   • Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện; 
   • Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
4. Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản. 
   Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thực hiện đúng các hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất… cần thực hiện đúng theo mẫu tại Nghị định. Việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn. Mẫu hợp đồng được ban hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP là có tính bắt buộc.